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购买司法拍卖房 要注意这些问题

近年来，经过各地法院积极探索，法院自主开展的网络司法拍卖、变卖房屋模式凭借公开透明、便捷高效、成本低廉、广泛参与等优势，受到社会大众的广泛关注。因司法拍卖房无须支付中介费且有法院信誉作保障，进入流拍后司法拍卖房屋价格一般比市场价略低几成，故不少网友已经跃跃欲试准备入手购买司法拍卖房，那么购买司法拍卖房除了传统购房需注意的事项之外，还需注意什么问题？

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  注意房屋是否存在租约

  根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即如果房屋拍卖前存在租约，作为买受人可能面临租客不走、要求赔偿或者租金明显低于市场价而无法收回房屋等问题。

  2

  注意房屋是否存在权属瑕疵

  司法拍卖公告一般会载明：竞买人在报名前应当注意阅读，并充分理解其含义，审慎决定是否报名。决定报名的，视为完全了解标的，并接受标的现状、已知或者未知瑕疵、权利负担。对此，买受人应充分阅读并理解法院、辅助机构发布相关文件，了解知悉拍卖房屋出售具体份额，以及是否存在查封、抵押、涉案房屋共有及户籍情况。此外，对于有学位房需求的买受人，应提前至教育部门及公安机构了解相关情况，以免无法实现小孩顺利入学目的。

  3

  注意房屋的税费、水电费、物业管理费的负担情况

  在司法拍卖房屋中，可能会存在需要买受人垫付包括但不限于拍卖房屋的过户所需税费、水电费、物业管理费等。对此，买受人除了向拍卖法院或者辅助机构了解之外，还可以到物业管理部门、水电费管理部门查阅相关欠费数据，对拍卖房屋总价做一个初步预算。此外，拍卖房屋可能存在标的物没有办理房产证、需要补交土地使用费或者土地出让金等情况，在此情况下房屋总价水涨船高，若买受人仍继续竞拍房屋则需衡量房屋最终成本价与市场价之间的差距。

  4

  注意司法拍卖规则

  根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。竞买人可以多留心拍卖网站公告，充分了解市场行情，避免出现出价过高后悔的情况。

  5

  注意银行按揭要求及公积金使用规则

  由于房屋买卖不同于一般普通商品买卖，对于大多数家庭而言购房款应该算得上一笔巨大家庭花销。如果能够通过公积金贷款或者银行贷款则可以很大程度上减轻家庭经济压力。当前大部分的司法拍卖房是无法办理公积金贷款也无法享受政府出台人才购房补贴的。此外，因部分司法拍卖房屋可能存在权属瑕疵部分银行不予办理按揭贷款。竞拍人应当充分衡量自身经济实力，量力而为竞拍房屋以免出现悔拍致保证金被没收情形。

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