伴随楼市步入存量房时代，曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在，不但开始为母公司提供资金背书，还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点，剖析房企物业运营“法则”，第10期：中海物业。

来源|凤凰网房产 作者|王迪

如若将房企分拆物业上市进行拆解、排列，中海物业（02669.HK）无论是在管理面积，还是营业收入中，都当属前列。作为除彩生活、碧桂园、绿城服务、雅生活之外，为数不多超过1亿平方米的房企物业公司，这家老牌房企物业公司正经历规模扩张缓慢、内生增长乏力的现状。

数据显示，2018年中海物业在管面积达到1.4亿平方米，其3年复合增长率仅为19.48%，趋于保守；作为对比，碧桂园服务在管面积已达1.8亿平方米，其3年复合增长率为37.51%；雅生活更是即将奋力赶超，在管面积分别为1.3亿元，3年复合增长率为58.02%，永生生活服务更是高达复合增长率60.26%。

纵然规模与优劣并没有等值号相对应，但是，与销售型物业不同的是，物管企业的发展建立在小区管理权之上，规模要放在首位，是营收的源泉，在跑马圈地渐成趋势的物业版图，抢占了“城池”，便抢下了行业话语权和发展的空间。

往前看，前行者在加速奔跑，小步慢走的中海物业开始被拉开距离；往后看，面对永生生活服务、绿城服务等年轻企业的强势追赶，内生增长较慢的中海物业将如何应对。

90%管理面积依托母公司

脱胎于母公司央企—中国建筑工程总公司所属中海集团，中海物业较早成立于1991年，且似乎一直处于“不差钱”的状态。

2015年，中海物业登陆港股资本市场。与彩生活IPO上市不同的是，作为国内物业管理领域第二家实现在港上市的企业，中海物业采用的是介绍上市。与IPO相比，介绍上市的优势在于程序上较为简便，能在较短的时间内完成，且不涉及公开集资。这在侧面反映了募资并非中海物业上市的首要目的，搭建物业资产平台和提升母公司估值才是其根本原因。

事实上，中海物业一直备受母公司青睐，中海物业副总裁叶翔曾如此讲述对物业市场的看重：“香港的物业管理费水平平均是我们的7倍，但香港人工费的水平只是我们国内的2倍多一点。物业管理主业这块蛋糕是最大的，跟发达国家水平比较，5年以后物业主业可能还有7倍的增长空间。”。

上市三年，中海物业更多的是依靠中海地产生存经营，其大多数业务来自中海地产或同系联营公司，基本上与房地产业务布局同步，90%管理面积依托母公司 。

凤凰网房产发现，2015年10月份上市时，中海物业股价仅为0.94港元，在2017年之前一直处于波动状态，该股价从2018年年中股价达到同时期最高值约为3元/股，之后开启一路下滑趋势，2019年开年之后，股价一路看涨，截至6月28日收盘，开盘最高4.25元/股，最低4.05元/股，收盘4.07元/股，每股收益0.12，港股市值为133.78亿元。截至目前股价升幅已达4倍，市盈率为33.28，在同行业内处于领先位置。

中海物业股价波动示意图

凤凰网房产梳理发现同为分拆物业上市，截至7月1日，彩生活、绿城服务、雅生活、碧桂园服务等港股物业公司的市盈率，分别约为12.51、31.78、19.28、45.75。

依赖母公司确实有背靠大树好乘凉的先决条件，但是，这种依赖性也有不可避免的局限性。在决策上需等待母公司统一协调，缺少发展模式的灵活性，业务发展受制于房地产市场的总体起伏，一旦房地产市场下行其业绩也会遭受影响。

因此，近些年，当中海陷入人事更迭内耗之时，“掉队”等负面效应也在一定程度上投射在了中海物业的发展状况上，中海物业在2015年-2017年经历过一段迷茫期。

中海自2015年上市后，在管面积增速明显放缓，从46%锐减至13%，2017年上半年增速更是跌至个位数6%，这与中海地产在售额规模增速放缓周期上十分契合。

2015年5月，中海物业所管理的总面积为6760万平方米，截至2018年末，虽然中海物业的在管面积是2015年的2.3倍，但是相对于后起之秀碧桂园服务、雅生活服务在管建筑面积分别是2015年在管建筑面积的2.6、3.9倍，相形见绌。

增长率数据也呼应了目前的现状，中海物业2015-2017年物业收入的增长率为17.6%、0.7%、12.5%、18.2%，同时期，上市晚将近一年的绿城服务的收入增长率皆在30%以上。

此外，中海集团也在通过转让的方式向中海物业“输血”，帮助其改善营收现状。

2015年，中海物业通过内部转让以及收购的方式将集团旗下的北京中建物业、重庆海投物业、淄博亲颐物业、中海宏洋物业、广州光大花园以及呼市中海物业收入囊中。

转折点发生在2017年，通过中海地产收购中信，中海物业获得中信物业在中国内地拥有的120个物业管理项目管理面积达24.1百万平方米，作价2.29亿港元，这也让中海物业的财务报表提升了不少。

对比2016年的业绩，相关收购令中海物业2017年营业收入由25.6亿增长至33.6亿，纯利由2.26亿增长35.8%至3.07亿。

此次收购让中海物业管理建面由2016年底的0.935亿平方米上升37.3%至1.283亿平方米。而增幅的70%来自上述对中信的物业业务收购。

新业务拓展“得过且过”

物管企业未来成长的主要路径有两条：一是通过做大基础物管规模实现成长，二是开拓增值服务市场、挖掘潜在商业空间。

营业面积终究是衡量一家物业公司总体实力的重要标准，物业公司大都意识到单靠内生增长的面积，即拓展第三方项目占总项目的比例，并尝试并购路径。

央企背景给中海物业项目拓展带来一定便利，中海物业得以积极承接各类政府、公建项目，从而提升在政府物业方面的市场优势，不断拓展企业管理边界。

就中海物业来看，中海物业在第三方项目拓展上同样趋于保守。在万科将住宅物业和商业物业拆分，推出“万物商企”子品牌，龙湖积极布局火车站、医院等市政项目，2018年中海物业相比2017年增加了1260万平方米，其中有230万平方米为新拓展的商业或政府项目，占比为18.25%，这成为中海物业近年来，屈指可数“走出去”的案例。

不过，与四处开花不同，中海物业新拓展的商业及政府项目颇惹人瞩目，包括雄安市民服务中心、深圳当代艺术馆与城市规划馆、港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站等，皆为所在城市核心项目。

除了第三方业务拓展有限之外，中海物业在盈利空间显著的增值服务上效果也不尽人意。

凤凰网房产梳理发展，中海物业的收益共分为物业管理服务收益及增值服务分部收益。

从收入结构看，2018年中海物业的物业管理服务收益、增值服务分别占比为90.1%、9.9%，收益分别为港币37.45亿元、4.1亿元，较去年增加21.0%，管理服务收益所占份额比2017年92.2%下降了2.1个百分点。

中海物业也意识到需要加重增值服务的比例，只不过，这条路任重道远，效果并不十分显著。

凤凰网房产梳理发现，在2015年—2017年中海物业增值服务占总收入比重分别为7.03%、8.93%、7.83%，持续处于低位，这与彩生活、绿城服务增值服务占比达到约30%的水平相差甚远，碧桂园增值业务占比达到了26%，雅居乐更是达到了52%

据中国指数研究院数据统计，2015年—2017年，上市物管公司增值服务的占比分别为24%、22.94%、23.97%、24.29%。中海物业增值服务占比也远低于行业平均水平。

盈利模式待考

2018年12月31日，在已经分拆的物业公司中，绿城服务、碧桂园服务、中海物业和彩生活分别实现营业收入67.10亿元、46.75亿元和41.55亿元、36.1亿元。

尽管营收可期，但是，毛利率一直是中海物业被诟病的原因。2018年中海物业整体毛利率为20.4%，同比下降了3.5个百分点，其中物业管理服务的毛利率下降3.3个百分点至18.0%，对比2018年碧桂园服务毛利率37.7%；雅生活毛利率38.2%，彩生活的毛利率为35.5%,中海物业的毛利率水平仍有待提高。

中海物业的低利率，与中海地产一直以来的“利润王”形象差距较大。

物业管理行业的服务模式主要有包干制及酬金制两种，中海物业采取的是包干制占比超过80%。

包干制是由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的物业服务计费方式。酬金制即业主委员会与物业管理公司签订合同，代理小区的物管工作，进行管理输出，并收取10%的物业费作为酬金，剩余90%的费用作为小区的营运资金，结余或者不足均由业主享有或者承担。

有业内人士向凤凰网房产解释了两者的不同，包干制的毛利率低于酬金制，包干制在一定程度上会将毛利率下压，如果要提升包干制的毛利率需要进行较大的成本控制；对于酬金制而言，业绩贡献效率相对稳定，但随着在管面积的增加，留给企业自身业绩提升空间也会减少。

与中海物业不同的是，彩生活采用的是酬金制，两种制度的方式也造成了两套运营逻辑。2014年中海物业全年营收21.6亿港元，是彩生活全年营收的4倍，但盈利表现却远远低于彩生活：2014年彩生活的毛利率和净利率分别达到了79.2%和37.5%，中海物业则分别只有19%和4.5%。

对比数据发现，2018年中海物业全年营收41.55亿港元，彩生活实现营收36.14亿，相差不多，而彩生活35.5%的毛利率比中海20.4%毛利率多了近15%。

纵然面对的情况是，物业版图毛利不高，新业务拓展、面积增速需要扩围等现状，但是，今年年初，颜建国再度回归中海地产后，他对中海地产未来定及规模提出要求，制定“2020年冲4000亿港元规模”目标。这也为中海及中海物业的未来增加了想象的空间。

随着母公司规模的再度扩围及增长势头的迎头赶上，中海物业的发展或许在规模及质量上逐渐提速。